近日，长沙市住房和城乡建设委员会针对社会各界关注的12岁未成年人及85岁老人是否具备购房资格的问题，公布了一项专项调查结果。这一问题涉及法律行为能力、财产所有权限制及房地产市场监管政策，以下是详细解析。
一、法律对购房主体行为能力的规定
根据《中华人民共和国民法典》，自然人分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人。12岁未成年人通常属于限制民事行为能力人，其民事行为需由法定代理人（如父母）代理或追认；85岁老人若精神状况正常，则属于完全民事行为能力人，但若存在认知障碍，可能被认定为限制或无民事行为能力人。因此，购房行为的有效性取决于主体的民事行为能力状态。
二、长沙市住建委调查结果要点
长沙市住建委在调查中明确：
- 12岁未成年人购房：原则上不得独立购房。如需以未成年人名义购房，须由法定代理人代为办理，并提供监护关系证明、购房资金合法来源说明及公证材料。此举旨在防止滥用未成年人名义规避限购政策或从事非法交易。
- 85岁老人购房：若老人具备完全民事行为能力，可独立购房；但若年龄较高且无法亲自办理，需提供健康证明或委托代理人，并确保交易过程透明，避免欺诈风险。住建委强调，金融机构在审批贷款时需评估老人的还款能力。
三、购房政策与监管要求
长沙市严格执行房地产调控政策，包括限购、限贷等措施。住建委提醒：
- 以未成年人名义购房不享受首套房优惠政策，且可能影响其未来购房资格。
- 高龄老人购房需加强交易审查，社区及公证机构应协助核实其真实意愿，保障合法权益。
- 所有购房行为均需符合长沙市户籍、社保或个税缴纳等规定，杜绝违规操作。
四、案例与建议
调查中，住建委披露了数起违规案例，如家长以未成年子女名义炒房、利用老人认知障碍进行欺诈等，均已依法处理。建议公众在购房前咨询专业法律人士，确保合规；相关部门将加强市场监管，维护房地产市场秩序。
长沙市住建委的调查结果凸显了法律对购房主体行为能力的严格界定，旨在保护弱势群体权益并促进市场健康发展。购房者应依法依规行事，共同营造公平透明的交易环境。
